Kiedy potrzebne jest świadectwo energetyczne?
Obowiązek posiadania świadectwa nie wynika z tego, że masz mieszkanie, tylko z tego, co z nim robisz. Są cztery sytuacje, w których dokument jest potrzebny: sprzedaż, wynajem, zakończenie budowy i publikacja ogłoszenia, gdy świadectwo już istnieje.
W skrócie: sprzedajesz - świadectwo dostaje kupujący przy akcie. Wynajmujesz - kopię dostaje najemca przy umowie. Kończysz budowę - dokument idzie do nadzoru budowlanego. Publikujesz ogłoszenie, a świadectwo już istnieje - podajesz w nim wskaźniki.
1. Sprzedaż nieruchomości
To najczęstszy powód zamówienia świadectwa. Właściciel zapewnia sporządzenie dokumentu i przekazuje go kupującemu najpóźniej przy zawarciu umowy sprzedaży. Dotyczy to mieszkania, domu, a także zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Od 28 kwietnia 2023 roku nie wystarczy okazać świadectwa do wglądu. Kupujący ma je dostać: w oryginale, jeżeli dokument sporządzono w postaci papierowej, albo w kopii elektronicznej. Notariusz odnotowuje przekazanie w akcie notarialnym.
2. Wynajem
Przy zawarciu umowy najmu wynajmujący przekazuje najemcy kopię świadectwa. Nie ma tu znaczenia, czy najem jest zwykły, czy okazjonalny, ani na jak długo umowa zostaje zawarta.
Jedno świadectwo obsługuje kolejnych najemców przez całe 10 lat ważności, więc przy najmie dokument najczęściej zamawia się raz. Szczegóły opisaliśmy w tekście świadectwo energetyczne przy wynajmie.
3. Zakończenie budowy
Inwestor dołącza świadectwo do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo do wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Wyjątkiem są domy jednorodzinne budowane w trybie zgłoszenia, o zabudowie do 70 m2 - dla nich świadectwo na tym etapie nie jest wymagane, ale będzie potrzebne przy pierwszej sprzedaży albo wynajmie.
Uwaga na częsty błąd: projektowana charakterystyka energetyczna, czyli załącznik do projektu budowlanego, nie jest świadectwem i nie zastępuje go przy odbiorze. Więcej w tekście świadectwo po zakończeniu budowy.
4. Ogłoszenie sprzedaży lub najmu
Jeżeli dla budynku albo lokalu sporządzono już świadectwo, to w ogłoszeniu i w reklamie dotyczącej sprzedaży albo najmu trzeba podać pochodzące z niego dane: wskaźniki EU, EK i EP, udział odnawialnych źródeł energii oraz jednostkową wielkość emisji CO2.
Sam obowiązek publikacji nie tworzy obowiązku zamówienia świadectwa: jeżeli dokumentu nie ma, nie masz czego wpisywać. W praktyce jednak większość portali ogłoszeniowych ma już pola na te wskaźniki, a ogłoszenia z wypełnionymi danymi wyglądają dla kupującego wiarygodniej.
Kto ma obowiązek: właściciel czy pośrednik
| Sytuacja | Kto zapewnia świadectwo | Komu je przekazuje |
|---|---|---|
| Sprzedaż mieszkania lub domu | właściciel (sprzedający) | kupującemu, przy akcie notarialnym |
| Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa | osoba, której prawo przysługuje | nabywcy prawa |
| Wynajem | wynajmujący | najemcy, przy zawarciu umowy |
| Zakończenie budowy | inwestor | organowi nadzoru budowlanego |
| Budynek z lokalami na wynajem | właściciel lub zarządca budynku | najemcom poszczególnych lokali |
Pośrednik ani zarządca nieruchomości nie przejmują obowiązku z mocy prawa. Mogą zamówić dokument w Twoim imieniu, ale odpowiedzialność za jego brak zostaje przy właścicielu.
Czego obowiązek nie obejmuje
Wbrew krążącym opiniom świadectwo nie jest potrzebne przy darowiźnie, przy dziedziczeniu, przy dziale spadku ani przy zniesieniu współwłasności - ustawa wiąże obowiązek z umową sprzedaży i z najmem. Pełną listę wyłączeń, razem z budynkami, których przepisy w ogóle nie dotyczą, zebraliśmy w tekście kiedy świadectwa nie trzeba.
Twoja sytuacja jest na tej liście? Świadectwo dla mieszkania zamówisz online za 89 zł, bez wizyty w lokalu. Przejdź do formularza.
Stan prawny: wrzesień 2026. Materiał ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej.