Świadectwa energetyczne dla deweloperów

Deweloper spotyka świadectwo energetyczne dwa razy: przy oddaniu budynku do użytkowania i przy każdym akcie notarialnym. Ten drugi moment to nie jeden dokument, tylko tyle dokumentów, ile lokali. Poniżej, jak to policzyć, kiedy zamówić i jak zlecić hurtowo bez wizyt na budowie.

Zakres naszej oferty: świadectwa dla poszczególnych lokali mieszkalnych i usługowych w gotowej inwestycji, zamawiane hurtowo przed przekazaniem mieszkań nabywcom. Świadectwo dla całego budynku, wymagane przy odbiorze, to osobny dokument - opisujemy go niżej, bo deweloper musi je mieć, ale u nas zamawia się świadectwa lokali.

Dwa obowiązki dewelopera: odbiór i sprzedaż

Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków nakłada na inwestora dwa odrębne obowiązki, w dwóch różnych momentach:

1. Zakończenie budowy. Świadectwo dla budynku dołącza się do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo do wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Bez niego nadzór budowlany nie przyjmie kompletu dokumentów.
2. Sprzedaż każdego lokalu. Przy zawarciu umowy przenoszącej własność nabywca ma otrzymać świadectwo dotyczące jego lokalu. Od 28 kwietnia 2023 roku nie wystarczy okazać dokumentu - trzeba go przekazać, a notariusz odnotowuje ten fakt w akcie.

Najczęstsza pomyłka polega na uznaniu, że pierwszy dokument załatwia drugi obowiązek. Nie załatwia: świadectwo dla budynku i świadectwa dla lokali to różne dokumenty o różnym zakresie.

Świadectwo dla budynku czy dla każdego lokalu - co deweloper faktycznie potrzebuje

Odpowiedź brzmi: jedno i drugie, ale w różnych celach.

Świadectwo lokalu opisuje ten konkretny lokal: jego położenie w bryle (parter, kondygnacja pośrednia, pod dachem), liczbę ścian zewnętrznych, orientację okien. Dwa mieszkania w tym samym budynku mają różne wskaźniki EP, i o to właśnie chodzi nabywcy i jego bankowi.

Przypadek szczególny: garaż wielostanowiskowy

• miejsca postojowe sprzedawane jako udziały w jednym lokalu garażowym - jedno świadectwo dla całego garażu (o ile garaż jest ogrzewany lub ma instalacje zużywające energię na cele ogrzewania; nieogrzewany garaż bywa wyłączony),
• każde miejsce jako odrębny lokal - każde wymaga własnego dokumentu.

Kiedy w harmonogramie inwestycji zamówić świadectwa

Są trzy zasady, które porządkują termin:

1. Nigdy przed zakończeniem budowy. Świadectwo opisuje stan faktyczny, więc powstaje, gdy okna są zamontowane, izolacja wykonana, a źródło ciepła uruchomione. Dokument policzony z projektu byłby po prostu nieprawdziwy.
2. Po zakończeniu robót, przed odbiorem technicznym. Wtedy są już dane powykonawcze, a jeszcze jest czas na dopytanie o szczegóły.
3. Co najmniej 2-3 tygodnie przed pierwszym aktem. Kancelarie proszą o numery świadectw przy redagowaniu projektów aktów, a nabywcy z kredytem potrzebują dokumentu jeszcze wcześniej - dla banku.

Przy inwestycji sprzedawanej etapami świadectwa wystawia się partiami, zgodnie z kolejnością aktów. Nie ma powodu zamawiać naraz 120 dokumentów, jeżeli w pierwszym miesiącu podpisuje się dwadzieścia.

Ile świadectw potrzebuje inwestycja wielolokalowa - przykłady

Zasada jest prosta: liczba świadectw dla nabywców = liczba lokali sprzedawanych osobno; do tego dochodzi jedno świadectwo budynku na potrzeby odbioru. Rozbieżności pojawiają się tylko przy garażach i komórkach lokatorskich, i te warto ustalić przed wyceną.

Na podstawie czego sporządza się świadectwa - projekt czy dane powykonawcze

Na danych powykonawczych. Projekt jest punktem wyjścia, ale liczy się to, co faktycznie zamontowano. Wizyta na budowie nie jest potrzebna (dlaczego), jeżeli dostaniemy:

• projekt architektoniczno-budowlany z częścią dotyczącą charakterystyki energetycznej,
• projekty instalacji: grzewczej, wentylacji, ciepłej wody użytkowej,
• karty techniczne okien i drzwi zewnętrznych (współczynniki U),
• rzuty kondygnacji z numeracją i powierzchnią lokali oraz orientacją stron świata,
• protokoły odbiorów i zmiany względem projektu, jeżeli były.

Z tej dokumentacji osoba uprawniona liczy każdy lokal osobno. Deweloper nie wypełnia formularza per mieszkanie - przekazuje komplet raz, a my rozkładamy go na lokale. Pojedynczy właściciel podaje te same dane sam - zobacz listę danych do świadectwa.

Projektowana charakterystyka energetyczna a świadectwo - różnica, która kosztuje

Deweloperzy, którzy przynoszą do aktu projektowaną charakterystykę, dowiadują się o różnicy w kancelarii - zwykle w dniu, w którym nabywca ma już umówiony bank. Więcej w tekście świadectwo po zakończeniu budowy.

Kary i ryzyka przy sprzedaży lokalu bez świadectwa

Odpowiedzialność biegnie na trzech płaszczyznach i przy wielu lokalach się sumuje:

1. Grzywna. Nieprzekazanie świadectwa nabywcy jest wykroczeniem; sprawę rozpoznaje sąd, a grzywna w tym trybie sięga 5000 zł. Przy 40 lokalach to 40 osobnych czynów.
2. Notariusz. Gdy dokumentu brakuje, notariusz ma obowiązek pouczyć zbywcę o karze i wpisać to pouczenie do aktu. Ten wpis zostaje w akcie na stałe i jest gotowym dowodem w każdym późniejszym sporze.
3. Roszczenia nabywców. Nabywca nie może zrzec się prawa do świadectwa. Jeżeli przez jego brak poniesie szkodę - opóźnione uruchomienie kredytu, przesunięty akt - może jej dochodzić na zasadach ogólnych.

Szczegóły w tekście kara za brak świadectwa.

Jak deweloper może zlecić świadectwa hurtowo - procedura

1. Wycena. Piszesz na kontakt@otoswiadectwo.pl: liczba lokali mieszkalnych i usługowych, garaż, termin pierwszych aktów. Odsyłamy cenę za lokal dla całej inwestycji - z rabatem zależnym od liczby lokali.
2. Dokumentacja. Przesyłasz komplet z listy powyżej, raz, dla całego budynku.
3. Sporządzenie i rejestracja. Osoba uprawniona liczy lokale, podpisuje dokumenty i rejestruje je w centralnym rejestrze. Każdy lokal dostaje własny numer.
4. Dostawa partiami. PDF-y przekazujemy według harmonogramu aktów, z fakturą VAT na dewelopera.

Pojedynczy lokal kosztuje u nas 89 zł w standardowym formularzu. Przy zamówieniu na całą inwestycję dane budynku wprowadza się raz, więc nakład pracy na lokal spada - i tę różnicę oddajemy w rabacie. Warunki dla konkretnej liczby lokali ustalamy indywidualnie, w odpowiedzi na maila.

Świadectwo energetyczne nowego mieszkania - pytania, które zadają nabywcy

• „Czy dostanę świadectwo przy umowie deweloperskiej?" Nie - dokument powstaje po zakończeniu budowy, więc nabywca dostaje go przy umowie przenoszącej własność.
• „Jak sprawdzić, czy jest prawdziwe?" Po numerze w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków; osoba sporządzająca ma numer uprawnień w jawnym wykazie.
• „Dlaczego moje EP jest inne niż u sąsiada?" Bo świadectwo lokalu uwzględnia jego położenie i orientację. Mieszkanie narożne pod dachem ma inne straty ciepła niż środkowe na piętrze pośrednim.
• „Czy bank o to zapyta?" Coraz częściej tak - zwłaszcza przy kredytach z dopłatą i produktach dla budynków energooszczędnych. Zobacz świadectwo a kredyt hipoteczny.

Deweloper, który ma świadectwa gotowe przed pierwszym aktem, oszczędza sobie tych rozmów. Nabywca dostaje dokument, bank ma co sprawdzić, a kancelaria nie odsyła nikogo z pouczeniem.

Stan prawny: wrzesień 2026. Materiał ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej.